Све вести
Фото из чланка: Н1У Србији 81.000 станова стоји непродата: Познат образац за остваривање коруптивне зараде
Преглед вести
Заједнички текст
Ниједну реченицу не преносе бар два медија; сваки текст је написан за себе.
Цео упоредни текст82 само у једном
Текст из 2 чланка. Ниједну реченицу не преносе сви.
Још 82 реченице које преноси само по један медиј
Број изграђених станова у Србији од 2018. до 2025. је удвостручен, са 18.000 на 36.300, док је вредност грађевинских радова у станоградњи, према подацима званичне статистике, порасла скоро три пута, са 380 милиона на 1,1 милијарду евра.
Тренутно се, на основу броја издатих грађевинских дозвола, гради око 50.000 станова, од чега више од половине у Београду, где је у последње четири године завршено 33.000, а продато тек 20.000 станова.
У научном раду Корупција, задуженост земље и порески приходи 2000–2025, објављеном у Зборнику Научног друштва економиста Србије, указао сам на директну везу између масовног задуживања државе, јавних инвестиција у инфраструктуру и коруптивних прихода који су се из тих послова прелили право у масовну станоградњу.
Реалне потребе, са становишта финансијских могућности становништва, не захтевају градњу више од 15.000-16.000 станова годишње.
Уосталом и попис из 2022. је показао да у Србији има 320.000, а у Београду бар 100.000 станова који се уопште не користе или се у њима ретко борави.
Необуздано инвестирање у нешто што ће дуго остати мртав капитал упућује на закључак да је тај новац лако стечен, а овај тренд ће трајати све док не пресахне коруптивни извор финансирања таквих пројеката, односно до промене власти
Необуздано инвестирање у нешто што ће дуго остати мртав капитал директно упућује на закључак да је тај новац лако стечен.
У нормалним околностима, грађевинске компаније или инвестициони фондови финансијску конструкцију за изградњу станова базирају на сопственим средствима, пројектном финансирању кроз банкарске кредите и на претпродаји станова уз сукцесивне уплате купаца.
СНС матрица за брзе и огромне зараде из коруптивних послова
За разлику од њих, власт СНС-а у последњих десетак година примењује другачију матрицу за остваривање брзе и огромне зараде из коруптивних послова.
Прво се узимају државни зајмови, затим се покрећу огромни инфраструктурни радови са директним погодбама, након чега носиоци власти почињу да гомилају огромно богатство.
Иако подаци Републичког завода за статистику и Републичког геодетског завода нису потпуно усклађени на нивоу једне календарске године, посматрање вишегодишњег низа њихових евиденција јасно разоткрива кључне трендове у изградњи и продаји станова.
РЗС у оквиру ширих области, али у одвојеним евиденцијама, бележи податке о броју и површини завршених станова на националном нивоу, као и на нивоу региона и општина.
Поред тога, ова институција прати годишње податке о вредности изведених грађевинских радова у станоградњи и води посебну месечну евиденцију о броју и врстама издатих грађевинских дозвола.
Тако су, на пример, у периоду од јуна 2024. до маја 2026. издате дозволе за изградњу 4.500 зграда са око 53.000 станова.
Модел одлазеће власти у последњих десетак година био је да најпре задужи државу, затим покреће огромне инфраструктурне радове и склапа директне погодбе са извођачима, након чега њој блиски људи почињу да гомилају огромно богатство
РГЗ, пак, у својим кварталним, полугодишњим и годишњим извештајима прати активности на самом тржишту некретнина и води прецизну евиденцију о броју купопродајних уговора, просечној површини и ценама прометованих станова, јасно раздвајајући староградњу од новоградње, као и о локацији и укупној вредности прометованих некретнина на нивоу државе, округа и градова.
У овим извештајима наводи се број уговора о промету станова, при чему један уговор може укључивати куповину једног или више објеката.
Стварни број прометованих станова добија се даљим прорачуном на основу података РЗС-а о просечним површинама и ценама, као и остварених вредности на тржишту изражених у еврима, и он је у просеку за око пет одсто већи од самог броја склопљених уговора.
РГЗ такође води евиденцију о уговорима који укључују и неку фазу плаћања током изградње (претпродају).
Примера ради, предузеће Београд на води на свом званичном сајту наводи податак да је од 2015. продавало станове и пре почетка градње, а да је до средине маја 2026. продало 10.000 станова, док је у истом периоду купцима физички предато тек 6.000 усељивих јединица.
Ипак, посматрањем података у континуитету од неколико година, долази се до високе упоредивости показатеља о динамици изградње и реалне продаје новоизграђених станова.
Предузеће Београд на води на свом званичном сајту наводи податак да је од 2015. продавало станове и пре почетка градње, а да је до средине маја 2026. продало 10.000 станова, док је у истом периоду купцима физички предато тек 6.000 усељивих јединица
О интензитету станоградње, осим визуелног утиска на терену, сведоче и званични подаци РЗС-а о годишњој вредности изведених грађевинских радова.
Од 2015. до 2025. она је порасла више од четири пута, са првобитних 250 милиона на чак 1,2 милијарде евра.
Сами грађевински радови чине значајан удео у структури укупних трошкова станоградње, у које улазе и трошкови набавке земљишта, доприноси за уређивање грађевинског земљишта, пројектовање, као и бројне друге услуге.
Ови трошкови варирају у зависности од локације, квалитета градње, нивоа цена радова и накнада, избора материјала и додатне опреме.
Уз малу помоћ пријатеља из врха власти
Инвеститори током изградње станова по правилу најпре користе сопствена средства.
Као суинвеститоре често укључују власнике парцела, који у замену за вредност плаца добијају станове у будућој згради.
Након добијања грађевинске дозволе крећу у претпродају незавршених станова, а у завршној фази, након што заврше 80 одсто радова, по потреби могу узети и банкарски кредит да заврше објекат.
У том случају добит од продаје дели са суинвеститорима, али је профитна стопа на уложени капитал знатно виша него када би појединац самостално инвестирао.
У пракси тржишна цена станова у Србији је од 50 до 70 одсто већа од бруто цене коштања, па је тај коефицијент између 1,5 и 1,7.
С обзиром на то да је стопа ПДВ-а за новоградњу 10 одсто, да тај порез плаћа купац и да је, према подацима РЗС-а, просечна цена новоизграђених станова у 2025. била 1.706 евра по квадрату, то значи да је нето приход за инвеститора био 1.550 евра, а уз коефицијент 1,7 су бруто трошкови износили 911 евра по квадратном метру.
Када се тај износ помножи са 5,7 милиона квадрата, колика је укупна површина 81.000 саграђених, а непродатих станова у Србији од 2018. до 2025, испоставља се да је бруто вредност инвестиција, заробљених у непродатим становима, чак 5,12 милијарди евра.
У претходних осам година изграђено је 234.000, а продато 153.000 станова, док за 5,7 милиона саграђених квадрата, који су коштали више од пет милијарди евра, није било купаца, резултати су истраживања Душка Вуксановића које је објављено у недељнику "Радар".
Вуксановић је за Нови дан ТВ Н1 изјавио да је до ових информација дошао укрштањем података из евиденција Републичког завода за статистику и Републичког геодетског завода.
"Републички завод за статистику води евиденцију о броју завршених станова, њиховој квадратури и цени грађевинских радова.
Републички геодетски завод води евиденцију о броју продатих станова у новоградњи и у староградњи.
Ми се бавимо новоградњом и бавимо се истраживањем: колико је нових станова у периоду од 2018. до 2025. године саграђено, а колико продато", објаснио је он.
Трећина станова изграђана у поменутом периоду, прецизније 81.000, није продата.
"Поставља се питање одакле инвестиције за такве размере.
Обично станови се граде за продају или за издавање у закуп у нормалним околностима.
Овде је реч да се граде станови који заправо представљају мртав капитал у дугом периоду", упозорио је Вуксановић.
Порекло новца на националном нивоу, како је објаснио, може се пратити у три тока: задуживање земље, улагање у инфраструктуру, односно у коруптивне приходе који су настали том приликом, и улагање у станоградњу.
Приватно власништво, а јавни дуг: Сваки трећи позајмљени евро се прелио у станоградњу
"Приватно је власништво, а јавни дуг", нагласио је Вуксановић и подсетио да је земља у периоду који је посматрао задужена за 15 милијарди евра, док је бруто вредност трошкова за новоизграђене станове пет милијарди евра.
"Значи, сваки трећи позајмљени евро је преливен у станоградњу.
Та врста пословања је иначе примећена у економској литератури доста давно.
Држава се задужује, раде се велики инфраструктурни пројекти, и то је најлакши начин за огромне коруптивне приходе и коруптивну ренту", објаснио је он.
Такав образац је, како је прецизирао Вуксановић, примећен у свим земљама са високом политичком корупцијом, и у литератури обрађен још пре три деценије.
"Србија је пример где се то нешто поновило.
Ово што се дешава код нас у последњих 10-ак година заправо је потврда тог принципа да високо коруптивне земље, коруптивни политичари прибегавају најбржем начину за остваривање коруптивне зараде", истакао је Вуксановић.
Опорезивање - једини правни излаз
Држава, према његовој оцени, дугорочно не би могла да поврати део тог новца пошто је реч о великој дисперзији, односно постоји велики број приватних власника.
"Углавном су власници ових станова и апартмана фирме, али видео сам у програму нове владе, програму Студентске листе, да су они предвидели да овом проблему приступе на једини могући начин, а то је опорезивањем, адекватним опорезивањем", казао је Вуксановић.
У том програму се, како је пренео, помиње рок од 12 месеци за почетак опорезивања ако стан није усељен.
"Тиме ће делимично бити погођени и они који имају два и више станова.
Али мислим да је то једини начин: опорезивање, а да не изађемо из оквира правног поступања и освете", закључује Вуксановић.
Тренд приметан у целој земљи
Непродатих станова, како је утврдио Вуксановић, има готово у целој Србији.
У Београду је, како је навео, изграђена 71.000 станова, а непродатих је 15.000.
У Новом Саду је изграђено 33.000 станова, а непродатих 13.000, док је на Златибору изграђено 14.000 станова, а половина од тог броја није продата.
"Ту су Ниш, Крагујевац, Шабац, Лозница...
Примећено је такође, кад је реч о апартманима, да се, осим на Златибору, гради и у Великом Градишту, затим на Копаонику, општина Рашка.
На свим местима", навео је Вуксановић.
Постоји основана сумња да је профит остварен корупцијом на највећим државним пројектима послужио за покретање циклуса станоградње широких размера.
Носиоци овог процеса су грађевинске компаније као дириговано одређени извођачи или подизвођачи на државним пројектима
Механизам који доводи до тога да се граде и станови за које нема купаца, нема скоријег историјског пандана, осим у бившим земљама са командном, планском економијом, које су лоше планирале сопствене потребе.
У Србији, међутим, ова појава има другачију позадину, јер се ради о улагању приватног новца, који је делом стечен и корупцијом.
Постоји, наиме, основана сумња да је профит остварен корупцијом на највећим државним пројектима послужио за покретање циклуса станоградње широких размера.
Носиоци овог процеса су грађевинске компаније као дириговано одређени извођачи или подизвођачи на државним пројектима.
Контролу цена на тржишту спроводи политичко-грађевински картел, па се ланац изградње станова наставља истим темпом, без обзира на то што ће се већ ове године појавити још десетак хиљада станова, за које купаца неће бити
У ове послове укључује се све више пословних партнера, снабдевача грађевинским и другим материјалима, те фирми које пружају разне услуге.
Таквих предузећа има више хиљада, при чему су многа основана „идући у сусрет догађајима“, заправо, формирали су их државни и локални функционери и помагачи који организују и реализују све врсте јавних послова.
Наизглед, са капиталом заробљеним у непродатим квадратима, у нормалним околностима инвеститори би изгубили могућност његовог обртања у новим циклусима градње.
Међутим, пошто становништво нема потребу за толиким бројем изграђених станова, „наши“ инвеститори у процесу градње као средство плаћања или компензације за радове и услуге уводе будуће станове.
На тај начин извођачи и добављачи полако постају суинвеститори и власници изграђених некретнина.
Тако се формира ново, паралелно тржиште и врши дисперзија власништва на актере који поседују мањи или већи број станова и чекају време за њихову продају.
Контролу цена на тржишту спроводи политичко-грађевински картел, па се ланац изградње станова наставља истим темпом, без обзира на то што ће се већ ове године појавити још десетак хиљада станова, за које купаца неће бити.
За сада, непродати станови остају у власништву више хиљада правних и физичких лица, а обавезе враћања јавног дуга кроз буџет превалиће се на терет свих грађана.
Овај тренд ће трајати све док не пресахне коруптивни извор финансирања који се организује на највишем државном нивоу, или још тачније, до промене власти.
