Sve vesti
Foto iz članka: N1U Srbiji 81.000 stanova stoji neprodata: Poznat obrazac za ostvarivanje koruptivne zarade
Pregled vesti
Zajednički tekst
Nijednu rečenicu ne prenose bar dva medija; svaki tekst je napisan za sebe.
Ceo uporedni tekst82 samo u jednom
Tekst iz 2 članka. Nijednu rečenicu ne prenose svi.
Još 82 rečenice koje prenosi samo po jedan medij
Broj izgrađenih stanova u Srbiji od 2018. do 2025. je udvostručen, sa 18.000 na 36.300, dok je vrednost građevinskih radova u stanogradnji, prema podacima zvanične statistike, porasla skoro tri puta, sa 380 miliona na 1,1 milijardu evra.
Trenutno se, na osnovu broja izdatih građevinskih dozvola, gradi oko 50.000 stanova, od čega više od polovine u Beogradu, gde je u poslednje četiri godine završeno 33.000, a prodato tek 20.000 stanova.
U naučnom radu Korupcija, zaduženost zemlje i poreski prihodi 2000–2025, objavljenom u Zborniku Naučnog društva ekonomista Srbije, ukazao sam na direktnu vezu između masovnog zaduživanja države, javnih investicija u infrastrukturu i koruptivnih prihoda koji su se iz tih poslova prelili pravo u masovnu stanogradnju.
Realne potrebe, sa stanovišta finansijskih mogućnosti stanovništva, ne zahtevaju gradnju više od 15.000-16.000 stanova godišnje.
Uostalom i popis iz 2022. je pokazao da u Srbiji ima 320.000, a u Beogradu bar 100.000 stanova koji se uopšte ne koriste ili se u njima retko boravi.
Neobuzdano investiranje u nešto što će dugo ostati mrtav kapital upućuje na zaključak da je taj novac lako stečen, a ovaj trend će trajati sve dok ne presahne koruptivni izvor finansiranja takvih projekata, odnosno do promene vlasti
Neobuzdano investiranje u nešto što će dugo ostati mrtav kapital direktno upućuje na zaključak da je taj novac lako stečen.
U normalnim okolnostima, građevinske kompanije ili investicioni fondovi finansijsku konstrukciju za izgradnju stanova baziraju na sopstvenim sredstvima, projektnom finansiranju kroz bankarske kredite i na pretprodaji stanova uz sukcesivne uplate kupaca.
SNS matrica za brze i ogromne zarade iz koruptivnih poslova
Za razliku od njih, vlast SNS-a u poslednjih desetak godina primenjuje drugačiju matricu za ostvarivanje brze i ogromne zarade iz koruptivnih poslova.
Prvo se uzimaju državni zajmovi, zatim se pokreću ogromni infrastrukturni radovi sa direktnim pogodbama, nakon čega nosioci vlasti počinju da gomilaju ogromno bogatstvo.
Iako podaci Republičkog zavoda za statistiku i Republičkog geodetskog zavoda nisu potpuno usklađeni na nivou jedne kalendarske godine, posmatranje višegodišnjeg niza njihovih evidencija jasno razotkriva ključne trendove u izgradnji i prodaji stanova.
RZS u okviru širih oblasti, ali u odvojenim evidencijama, beleži podatke o broju i površini završenih stanova na nacionalnom nivou, kao i na nivou regiona i opština.
Pored toga, ova institucija prati godišnje podatke o vrednosti izvedenih građevinskih radova u stanogradnji i vodi posebnu mesečnu evidenciju o broju i vrstama izdatih građevinskih dozvola.
Tako su, na primer, u periodu od juna 2024. do maja 2026. izdate dozvole za izgradnju 4.500 zgrada sa oko 53.000 stanova.
Model odlazeće vlasti u poslednjih desetak godina bio je da najpre zaduži državu, zatim pokreće ogromne infrastrukturne radove i sklapa direktne pogodbe sa izvođačima, nakon čega njoj bliski ljudi počinju da gomilaju ogromno bogatstvo
RGZ, pak, u svojim kvartalnim, polugodišnjim i godišnjim izveštajima prati aktivnosti na samom tržištu nekretnina i vodi preciznu evidenciju o broju kupoprodajnih ugovora, prosečnoj površini i cenama prometovanih stanova, jasno razdvajajući starogradnju od novogradnje, kao i o lokaciji i ukupnoj vrednosti prometovanih nekretnina na nivou države, okruga i gradova.
U ovim izveštajima navodi se broj ugovora o prometu stanova, pri čemu jedan ugovor može uključivati kupovinu jednog ili više objekata.
Stvarni broj prometovanih stanova dobija se daljim proračunom na osnovu podataka RZS-a o prosečnim površinama i cenama, kao i ostvarenih vrednosti na tržištu izraženih u evrima, i on je u proseku za oko pet odsto veći od samog broja sklopljenih ugovora.
RGZ takođe vodi evidenciju o ugovorima koji uključuju i neku fazu plaćanja tokom izgradnje (pretprodaju).
Primera radi, preduzeće Beograd na vodi na svom zvaničnom sajtu navodi podatak da je od 2015. prodavalo stanove i pre početka gradnje, a da je do sredine maja 2026. prodalo 10.000 stanova, dok je u istom periodu kupcima fizički predato tek 6.000 useljivih jedinica.
Ipak, posmatranjem podataka u kontinuitetu od nekoliko godina, dolazi se do visoke uporedivosti pokazatelja o dinamici izgradnje i realne prodaje novoizgrađenih stanova.
Preduzeće Beograd na vodi na svom zvaničnom sajtu navodi podatak da je od 2015. prodavalo stanove i pre početka gradnje, a da je do sredine maja 2026. prodalo 10.000 stanova, dok je u istom periodu kupcima fizički predato tek 6.000 useljivih jedinica
O intenzitetu stanogradnje, osim vizuelnog utiska na terenu, svedoče i zvanični podaci RZS-a o godišnjoj vrednosti izvedenih građevinskih radova.
Od 2015. do 2025. ona je porasla više od četiri puta, sa prvobitnih 250 miliona na čak 1,2 milijarde evra.
Sami građevinski radovi čine značajan udeo u strukturi ukupnih troškova stanogradnje, u koje ulaze i troškovi nabavke zemljišta, doprinosi za uređivanje građevinskog zemljišta, projektovanje, kao i brojne druge usluge.
Ovi troškovi variraju u zavisnosti od lokacije, kvaliteta gradnje, nivoa cena radova i naknada, izbora materijala i dodatne opreme.
Uz malu pomoć prijatelja iz vrha vlasti
Investitori tokom izgradnje stanova po pravilu najpre koriste sopstvena sredstva.
Kao suinvestitore često uključuju vlasnike parcela, koji u zamenu za vrednost placa dobijaju stanove u budućoj zgradi.
Nakon dobijanja građevinske dozvole kreću u pretprodaju nezavršenih stanova, a u završnoj fazi, nakon što završe 80 odsto radova, po potrebi mogu uzeti i bankarski kredit da završe objekat.
U tom slučaju dobit od prodaje deli sa suinvestitorima, ali je profitna stopa na uloženi kapital znatno viša nego kada bi pojedinac samostalno investirao.
U praksi tržišna cena stanova u Srbiji je od 50 do 70 odsto veća od bruto cene koštanja, pa je taj koeficijent između 1,5 i 1,7.
S obzirom na to da je stopa PDV-a za novogradnju 10 odsto, da taj porez plaća kupac i da je, prema podacima RZS-a, prosečna cena novoizgrađenih stanova u 2025. bila 1.706 evra po kvadratu, to znači da je neto prihod za investitora bio 1.550 evra, a uz koeficijent 1,7 su bruto troškovi iznosili 911 evra po kvadratnom metru.
Kada se taj iznos pomnoži sa 5,7 miliona kvadrata, kolika je ukupna površina 81.000 sagrađenih, a neprodatih stanova u Srbiji od 2018. do 2025, ispostavlja se da je bruto vrednost investicija, zarobljenih u neprodatim stanovima, čak 5,12 milijardi evra.
U prethodnih osam godina izgrađeno je 234.000, a prodato 153.000 stanova, dok za 5,7 miliona sagrađenih kvadrata, koji su koštali više od pet milijardi evra, nije bilo kupaca, rezultati su istraživanja Duška Vuksanovića koje je objavljeno u nedeljniku "Radar".
Vuksanović je za Novi dan TV N1 izjavio da je do ovih informacija došao ukrštanjem podataka iz evidencija Republičkog zavoda za statistiku i Republičkog geodetskog zavoda.
"Republički zavod za statistiku vodi evidenciju o broju završenih stanova, njihovoj kvadraturi i ceni građevinskih radova.
Republički geodetski zavod vodi evidenciju o broju prodatih stanova u novogradnji i u starogradnji.
Mi se bavimo novogradnjom i bavimo se istraživanjem: koliko je novih stanova u periodu od 2018. do 2025. godine sagrađeno, a koliko prodato", objasnio je on.
Trećina stanova izgrađana u pomenutom periodu, preciznije 81.000, nije prodata.
"Postavlja se pitanje odakle investicije za takve razmere.
Obično stanovi se grade za prodaju ili za izdavanje u zakup u normalnim okolnostima.
Ovde je reč da se grade stanovi koji zapravo predstavljaju mrtav kapital u dugom periodu", upozorio je Vuksanović.
Poreklo novca na nacionalnom nivou, kako je objasnio, može se pratiti u tri toka: zaduživanje zemlje, ulaganje u infrastrukturu, odnosno u koruptivne prihode koji su nastali tom prilikom, i ulaganje u stanogradnju.
Privatno vlasništvo, a javni dug: Svaki treći pozajmljeni evro se prelio u stanogradnju
"Privatno je vlasništvo, a javni dug", naglasio je Vuksanović i podsetio da je zemlja u periodu koji je posmatrao zadužena za 15 milijardi evra, dok je bruto vrednost troškova za novoizgrađene stanove pet milijardi evra.
"Znači, svaki treći pozajmljeni evro je preliven u stanogradnju.
Ta vrsta poslovanja je inače primećena u ekonomskoj literaturi dosta davno.
Država se zadužuje, rade se veliki infrastrukturni projekti, i to je najlakši način za ogromne koruptivne prihode i koruptivnu rentu", objasnio je on.
Takav obrazac je, kako je precizirao Vuksanović, primećen u svim zemljama sa visokom političkom korupcijom, i u literaturi obrađen još pre tri decenije.
"Srbija je primer gde se to nešto ponovilo.
Ovo što se dešava kod nas u poslednjih 10-ak godina zapravo je potvrda tog principa da visoko koruptivne zemlje, koruptivni političari pribegavaju najbržem načinu za ostvarivanje koruptivne zarade", istakao je Vuksanović.
Oporezivanje - jedini pravni izlaz
Država, prema njegovoj oceni, dugoročno ne bi mogla da povrati deo tog novca pošto je reč o velikoj disperziji, odnosno postoji veliki broj privatnih vlasnika.
"Uglavnom su vlasnici ovih stanova i apartmana firme, ali video sam u programu nove vlade, programu Studentske liste, da su oni predvideli da ovom problemu pristupe na jedini mogući način, a to je oporezivanjem, adekvatnim oporezivanjem", kazao je Vuksanović.
U tom programu se, kako je preneo, pominje rok od 12 meseci za početak oporezivanja ako stan nije useljen.
"Time će delimično biti pogođeni i oni koji imaju dva i više stanova.
Ali mislim da je to jedini način: oporezivanje, a da ne izađemo iz okvira pravnog postupanja i osvete", zaključuje Vuksanović.
Trend primetan u celoj zemlji
Neprodatih stanova, kako je utvrdio Vuksanović, ima gotovo u celoj Srbiji.
U Beogradu je, kako je naveo, izgrađena 71.000 stanova, a neprodatih je 15.000.
U Novom Sadu je izgrađeno 33.000 stanova, a neprodatih 13.000, dok je na Zlatiboru izgrađeno 14.000 stanova, a polovina od tog broja nije prodata.
"Tu su Niš, Kragujevac, Šabac, Loznica...
Primećeno je takođe, kad je reč o apartmanima, da se, osim na Zlatiboru, gradi i u Velikom Gradištu, zatim na Kopaoniku, opština Raška.
Na svim mestima", naveo je Vuksanović.
Postoji osnovana sumnja da je profit ostvaren korupcijom na najvećim državnim projektima poslužio za pokretanje ciklusa stanogradnje širokih razmera.
Nosioci ovog procesa su građevinske kompanije kao dirigovano određeni izvođači ili podizvođači na državnim projektima
Mehanizam koji dovodi do toga da se grade i stanovi za koje nema kupaca, nema skorijeg istorijskog pandana, osim u bivšim zemljama sa komandnom, planskom ekonomijom, koje su loše planirale sopstvene potrebe.
U Srbiji, međutim, ova pojava ima drugačiju pozadinu, jer se radi o ulaganju privatnog novca, koji je delom stečen i korupcijom.
Postoji, naime, osnovana sumnja da je profit ostvaren korupcijom na najvećim državnim projektima poslužio za pokretanje ciklusa stanogradnje širokih razmera.
Nosioci ovog procesa su građevinske kompanije kao dirigovano određeni izvođači ili podizvođači na državnim projektima.
Kontrolu cena na tržištu sprovodi političko-građevinski kartel, pa se lanac izgradnje stanova nastavlja istim tempom, bez obzira na to što će se već ove godine pojaviti još desetak hiljada stanova, za koje kupaca neće biti
U ove poslove uključuje se sve više poslovnih partnera, snabdevača građevinskim i drugim materijalima, te firmi koje pružaju razne usluge.
Takvih preduzeća ima više hiljada, pri čemu su mnoga osnovana „idući u susret događajima“, zapravo, formirali su ih državni i lokalni funkcioneri i pomagači koji organizuju i realizuju sve vrste javnih poslova.
Naizgled, sa kapitalom zarobljenim u neprodatim kvadratima, u normalnim okolnostima investitori bi izgubili mogućnost njegovog obrtanja u novim ciklusima gradnje.
Međutim, pošto stanovništvo nema potrebu za tolikim brojem izgrađenih stanova, „naši“ investitori u procesu gradnje kao sredstvo plaćanja ili kompenzacije za radove i usluge uvode buduće stanove.
Na taj način izvođači i dobavljači polako postaju suinvestitori i vlasnici izgrađenih nekretnina.
Tako se formira novo, paralelno tržište i vrši disperzija vlasništva na aktere koji poseduju manji ili veći broj stanova i čekaju vreme za njihovu prodaju.
Kontrolu cena na tržištu sprovodi političko-građevinski kartel, pa se lanac izgradnje stanova nastavlja istim tempom, bez obzira na to što će se već ove godine pojaviti još desetak hiljada stanova, za koje kupaca neće biti.
Za sada, neprodati stanovi ostaju u vlasništvu više hiljada pravnih i fizičkih lica, a obaveze vraćanja javnog duga kroz budžet prevaliće se na teret svih građana.
Ovaj trend će trajati sve dok ne presahne koruptivni izvor finansiranja koji se organizuje na najvišem državnom nivou, ili još tačnije, do promene vlasti.
